Сначала город, потом девелопер: чему нас научил микрорайон «Южный»

В Дагестане новые районы часто появляются по одной схеме: сначала застройщик строит жильё, а потом город решает, где провести дороги, открыть школу, организовать парковки и создать общественные пространства. В Дербенте мы решили начать с другого — сначала спланировать сам район, а затем приглашать девелоперов.

Когда я стал главным архитектором Дербента, я увидел две задачи: горожанам нужно было современное жильё, а возможности застраивать центр были ограничены исторической застройкой. Если развивать город по привычной схеме, новые дома могут появиться раньше дорог, школ и других необходимых объектов. Поэтому мне было важно заранее определить, как будет устроена территория. Так мы создали проекты микрорайонов «Южный» и «Аваин».
Микрорайон «Южный» стал пилотным проектом нового подхода — для Дербента и всего Дагестана.

Мы начали не с жилых домов, а с планирования среды: определили правила застройки, будущую инфраструктуру и общий облик района. Девелоперы подключились, когда эта основа была готова. «Южный» стал частью мастер-плана — общего плана развития Дербента. Поскольку возможности застройки центра ограничены, развитие города решили направить на юг. Для меня было важно подготовить эту территорию заранее, чтобы новый район появился не стихийно.

До выхода девелоперов вместе с архитектурным бюро «ОСА» мы разработали мастер-план и документацию по планировке территории: определили расположение улиц, кварталов и объектов. Также подготовили правила, которые задают высоту и расположение зданий, дизайн-код фасадов — требования к их внешнему виду — и полную схему инженерной и социальной инфраструктуры.

Так у девелоперов появились понятные условия работы: заранее определены требования к застройке, фасадам и инфраструктуре. Проще говоря, город сначала задал правила и подготовил план района, а девелоперы строили жильё в этих условиях. Ключевое отличие проекта — именно в такой подробной проработке среды.

Ещё до начала строительства жилья мы определили, где появятся школа на 1200 учеников и два детских сада, поликлиника и станция скорой помощи, как пройдёт уличная сеть, где разместится коммерция и каким образом район будет связан зелёными и велосипедными маршрутами.

Заранее предусмотрели и инженерную инфраструктуру: трансформаторные подстанции за пределами участков, централизованные точки подключения, площадки для сбора твёрдых коммунальных отходов и ливневую канализацию.

В жилых комплексах предусмотрели подземные паркинги, а за их пределами — дополнительные стоянки, чтобы не перегружать дворы.

Сердцем района станет парк «Три религии» площадью около 35 гектаров. Здесь запланированы духовный центр, общественные пространства и инфраструктура для приема большого потока людей.

Для меня было важно не только заранее спланировать район, но и превратить эти решения в общие правила для города, фонда и девелоперов. Землю передали из федеральной собственности через ДОМ.РФ в Дагестан, затем — Дербенту и фонду-оператору. Фонд отбирал девелоперов и контролировал реализацию проекта. При отборе учитывали объём уже построенного компанией жилья, её репутацию и финансовую устойчивость.

Условия участия были строгими: девелоперы должны были соблюдать утверждённые архитектурные решения и не менять согласованный проект, работать с проектным финансированием и счетами эскроу — на них хранятся деньги покупателей до выполнения условий сделки. Продавать жильё до получения разрешения на строительство было нельзя.
Нам пришлось расторгнуть договор с девелопером за нарушение условий. Для меня это принципиальный момент: правила работают, только если они обязательны для всех участников.

Микрорайон «Южный» занимает около 160 гектаров, общая площадь жилья составит порядка 365 тысяч квадратных метров. При этом мы выбрали невысокую застройку и умеренную плотность.

Наша задача — не получить максимальную прибыль с участка, а создать комфортную среду и новое качество жизни. Мы хотели показать рынку Дагестана другой путь развития территорий. При этом проект не привёл к перегреву рынка: цены на жильё в районе остались сопоставимыми с другими локациями Дербента. «Южный» усилил конкуренцию, но не вызвал резкого роста стоимости.

Главный результат для меня — не только построенные квадратные метры. Качественная городская среда не обязательно означает более дорогое жильё. «Южный» показал, что город может заранее определить условия развития территории и тем самым влиять на то, каким будет новый район.

Опыт «Южного» не означает, что такой подход подойдёт каждому городу: у каждой территории свои ограничения и потребности. Но он подтвердил для меня простой принцип: ещё до строительства жилья нужно понять, где будут учиться дети, куда жители смогут обратиться за медицинской помощью, как они будут передвигаться и где проводить свободное время. Когда ответы есть заранее, город может последовательно развивать район, а девелопер — строить в понятных условиях. В этом и состоит урок «Южного» для Дербента.